[问答题,简答题] 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为140

[问答题,简答题] 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？

[问答题,简答题] 有人提出比较法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？

[问答题,简答题] 交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么？

[问答题,简答题] 什么是选取可比实例的分配法？

[问答题,简答题] 计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么？

[问答题,简答题] 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？

[问答题,简答题] 可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么？在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义？

[问答题,简答题] 某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？

[问答题,简答题] 建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的？而土地的重新购建价格为何是价值时点状况下的？

[问答题,简答题] 如何利用收益法评估承租人权益的价值？

[问答题,简答题] 将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。

[问答题,简答题] 什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么？

[问答题,简答题] 建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定？

[问答题,简答题] 由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益？

[问答题,简答题] 实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？

[问答题,简答题] 某城市旧城区有一闲置的2层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。